슬기로운 임대 생활 - 2편: 전세 계약서 확인사항 총정리(필수 특약 챙겨요)

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지난 1편에서 등기부등본 등 계약 전 체크리스트를 꼼꼼히 확인하셨다면, 이제 정말 중요한 관문인 계약서 작성을 앞두고 계실 텐데요. 전세 계약의 화룡점정이라 할 수 있는 계약서 작성! ‘괜찮겠지?’ 하고 무심코 넘겼다간 나중에 큰 골칫거리가 될 수도 있는 것이 바로 이 계약서랍니다! 하지만 너무 걱정 마세요. 😉

이번 2편에서는 전세 계약서에 도장을 찍기 전, 마치 옆에서 전문가가 알려주듯! 반드시 알아야 할 주의사항부터, 만약의 상황에 대비해 내 소중한 보증금을 든든하게 지켜줄 수 있는 '필수 특약'들까지 하나하나 알기 쉽게 짚어드릴게요. 이것만 잘 챙겨도 전세 계약, 이미 절반은 성공이랍니다!

 

전세 계약서, 어떻게 써야 안심일까? (주의사항 및 필수 특약)

자, 이제 두근거리는 마음으로 계약서를 마주할 시간입니다. 이때, 이왕이면 법무부와 국토교통부에서 배포하는 '주택임대차표준계약서' 를 사용하는 것이 좋은데요. 왜냐하면 이 표준계약서에는 임대인의 세금 미납 정보나 확정일자 현황처럼 우리가 꼭 알아야 할 권리관계들이 이미 포함되어 있어서, 나중에 생길 수 있는 여러 분쟁을 미리 예방해 주는 든든한 방패 역할을 하거든요.

그리고 계약서에서 절대 빼놓을 수 없는 하이라이트! 바로 ✨특약사항✨ 입니다. "집주인이 이거 고쳐준다고 했는데...", "나갈 때 이 부분은 그냥 둬도 된다고 했는데..." 와 같이 구두로만 합의했던 내용들, '에이 설마~' 하고 넘어가면 나중에 법적인 효력을 주장하기 어려울 수 있어요. 그래서 사소해 보이는 것이라도 계약 내용에 영향을 줄 수 있다면 꼭! 이 특약사항에 명확하게 글로 남겨두는 것이 정말X100 중요하답니다. 그럼 어떤 특약들이 우리의 보증금을 지켜주는지, 핵심만 쏙쏙 함께 살펴볼까요?

 

📌 내 돈을 지키는 필수 특약 Best 5+1 (이것만은 꼭!)

 

1. 💸 전세자금대출, 차질없이 진행하려면? (전세자금대출 협조 및 계약 해지 특약)

요즘 많은 분들이 전세자금대출을 이용하시죠? 대출이 집 문제나 은행 내부 사정 등으로 실행되지 않으면 계약 전체가 꼬일 수 있으니, 아래와 같은 내용을 꼭 넣어두세요!

"임대인은 임차인의 전세자금대출 실행에 동의하며 관련 절차에 협조한다. 만약 금융기관의 대출 심사 과정에서 주택의 문제(권리침해, 불법건축물 등)로 인해 또는 임차인의 중대한 귀책사유 없이 전세자금대출이 실행되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다."

이렇게 명시해두면, 만일의 사태에도 계약금을 안전하게 보호받을 수 있어요.

 

2. 🛡️ 내 보증금 방어력 UP! (대항력·우선변제권 확보 관련 특약)

잔금을 치르고 이사했는데, 다음 날 갑자기 집에 없던 근저당권이 설정된다면? 생각만 해도 아찔하죠! 나의 대항력과 우선변제권을 안전하게 지키기 위해 이런 내용을 넣어주세요.

"임대인은 본 계약 체결 당시의 등기부등본상 권리관계를 잔금 지급일 익일(임차인이 전입신고와 확정일자를 받는 다음 날)까지 그대로 유지하여야 한다. 이를 위반하여 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보에 지장을 초래할 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 손해배상으로 지급한다."

이 특약 하나면, 잠 못 이루는 밤은 안녕! 👋

 

 

 

3. 🛠️ 집수리 & 못 자국, 어디까지 괜찮을까? (수리, 타공 및 원상복구 특약)

입주 전에 분명히 고쳐주기로 했던 부분, 살다가 고장 났을 때 수리 책임, 그리고 이사 나갈 때 어디까지 원상복구해야 하는지 등은 미리미리 명확히 해두는 것이 서로 얼굴 붉힐 일 없는 지름길이에요. 특히 요즘 많이 설치하시는 벽걸이 TV, 에어컨, 정수기, 선반 등을 위한 벽면 타공(구멍 뚫기) 문제는 생각보다 자주 다툼의 원인이 된답니다. "이 정도는 괜찮겠지?" 하고 설치했다가 나중에 원상복구 비용 폭탄을 맞거나, 반대로 꼭 필요한 설치인데도 집주인이 무조건 안 된다고 해서 불편을 겪을 수도 있거든요.

따라서 계약 시점에 이 부분에 대해 미리 협의하고, 그 내용을 아래와 같이 특약으로 남겨두는 것이 정말 중요해요!

"임대인은 임차인이 주택을 사용하는 데 필요한 기본적인 수선 의무(주요 설비의 노후/불량으로 인한 수리 등)를 부담한다. 단, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손, 통상적인 사용에 따른 소모품 교체는 임차인이 부담한다.
(벽면 타공 등 시설물 설치 관련) 임차인은 생활 편의를 위해 임대인과 사전에 위치, 개수 등을 협의한 후 [예: 벽걸이 TV 1대(타공 개수 O개), 벽걸이 에어컨 O대(타공 개수 O개), 정수기 설치를 위한 타공 O개, 기타 선반 설치를 위한 타공 O개 이내 등 구체적 항목 및 허용 범위 명시] 설치를 위한 타공을 할 수 있다. 임차인 퇴거 시 해당 타공 부분의 원상복구는 [예: 전문 업체를 통한 복원 / 구멍 메우고 기존 벽지와 유사한 색상·재질로 마감 / 임대인과 협의하여 처리하되 복구 비용 상한선은 OOO원으로 한다 / 다음 임차인이 해당 시설물을 사용할 경우 그대로 두기로 상호 합의 등 구체적 복구 수준 및 방법 명시]하는 것을 원칙으로 하며, 그 비용은 [예: 임차인 부담 / 임대인과 임차인이 O:O 비율로 분담 / 소액 타공(못 자국 등)은 허용하되 과도한 손상은 임차인 부담 등]으로 한다.
퇴거 시 그 외 일반적인 원상복구의 범위는 입주 당시의 상태를 기준으로 하되, 생활 스크래치 등 통상적인 사용으로 인한 마모는 원상복구 범위에서 제외한다. (입주 시 주요 부분 사진/동영상 촬영하여 상호 확인 권장)"

계약할 때 "못 하나 박는 것도 안 되나요?" 부터 "벽걸이 TV 설치해도 되나요? 나갈 때 구멍은 어떻게 해야 하죠?" 까지, 사소하다고 생각되는 부분도 미리 다 물어보고 협의해서 특약으로 남겨두세요. 그리고 입주 시 집 상태를 사진이나 동영상으로 꼼꼼히 남겨두는 것은 이제 선택이 아닌 필수랍니다! 📸

 

4. 🔐 전세보증보험 가입, 집주인 협조는 필수! (전세보증금 반환보증보험 관련 특약)

전세 사기 걱정을 덜어주는 가장 확실한 방법 중 하나가 바로 전세보증금 반환보증보험이죠! 가입을 원활하게 하려면 집주인의 동의가 필요할 수 있으니, 미리 협조를 구해두는 것이 좋아요.

"임대인은 임차인이 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것에 동의하며, 보험 가입에 필요한 정보 제공 등 제반 절차에 협조한다."
또는, 여건이 된다면 아래와 같이 임대인이 직접 가입하거나 보험료를 분담하는 조건도 고려해볼 수 있습니다.
"임대인은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험에 가입하며, 보험료는 임대인과 임차인이 [ O:O ] 비율로 부담한다." (비율은 합의)

 

 

 

5. 🧾 집주인 세금 문제, 미리 막자! (임대인 세금 완납 특약)

혹시 모를 집주인의 세금 체납으로 내 보증금이 위험해지는 상황을 막기 위한 특약이에요.

"임대인은 잔금 지급일 전까지 해당 주택에 부과된 국세 및 지방세(종합부동산세, 재산세 등)를 완납하여야 하며, 만약 잔금 지급일 이후 임대인의 세금 체납으로 인해 해당 주택이 압류되는 등 임차인의 권리에 제한이 발생할 우려가 있는 경우, 임차인은 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인은 계약금 반환은 물론, 임차인이 입은 손해를 배상한다."

이런 내용을 넣어두면 한층 더 안심할 수 있겠죠?

 

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🤝 계약 체결 시 최종 체크! 이것만은 기억하세요!

자, 이제 정말 마지막으로 도장 찍기 전, 그리고 소중한 내 돈을 보내기 전 최종 점검 사항입니다!

1. 계약 당사자 확인 또 확인!: 계약서에 서명하는 사람이 등기부등본 상 실제 집주인(소유자)이 맞는지, 혹은 정당한 대리권을 가진 대리인인지 신분증과 위임장(대리인일 경우, 인감증명서 첨부 필수)을 통해 다시 한번 눈을 크게 뜨고 확인하세요! 🧐
2. 계약금/잔금은 누구에게?: 계약금과 잔금은 반드시! 등기부등본 상 소유자 명의의 계좌로 직접 이체하는 것이 가장 안전합니다. 혹시 모를 사고를 예방하는 길이에요.
3. 이체했다면 증거는 필수!: 돈을 보냈다면 '이체확인증'이나 '영수증'은 철저히 챙겨두시는 것, 절대 잊지 마세요! 이게 다 내 소중한 돈과 권리를 지키는 길이랍니다. 🌟

 

여기까지 꼼꼼히 챙기셨다면, 이제 안심하고 계약서에 도장을 찍으셔도 좋습니다! 다음 3편에서는 계약 후 잔금 지급부터 이사하는 날까지 놓치지 말아야 할 최종 점검 사항들에 대해 알려드릴게요. 기대해주세요!

 

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