슬기로운 임대 생활 - 1편: 전세 계약 전 체크리스트 (feat. 임장꿀팁)

 

목차

 

내 소중한 보금자리를 구하는 설레는 순간, 특히 임대차 계약을 앞두고 있다면 기대만큼이나 걱정도 많으실 거예요. 큰 목돈이 오가는 만큼 '혹시 사기는 아닐까?', '어떤 걸 먼저 확인해야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?' 이런저런 고민들로 머릿속이 복잡해지곤 하죠.

그래서 준비했어요! '전세 계약 A to Z' 시리즈에서는 마치 옆에서 부동산 전문가가 하나하나 짚어주듯, 계약 전부터 이사하는 날까지 단계별 필수 체크리스트를 속 시원하게 알려드릴 거예요.

이 시리즈의 첫 번째 편인 오늘은 계약서에 도장 찍기 전, 우리가 꼭! 먼저 챙겨봐야 할 것들은 무엇인지, 그리고 놓치기 쉬운 현장 방문 꿀팁까지 함께 알아볼까요?

 

전세 계약 전 필수 확인 사항

"아는 것이 힘!"이라는 말처럼, 계약서에 도장을 찍기 전 직접 발품을 팔고 꼼꼼히 알아보는 만큼 우리의 소중한 보증금은 더욱 안전해집니다. 이 과정에서 실제 매물을 방문하여 집 상태는 어떤지, 주변 환경은 괜찮은지 직접 눈으로 확인하는 '임장' 활동은 아무리 강조해도 지나치지 않아요.

"어떤 걸 봐야 할지 막막한데..." 하시는 분들을 위해 정말 유용한 임장 체크리스트 링크를 준비했어요. 아래 링크를 참고하셔서 방문 전에 한번 쭉 훑어보시면, 현장에서 놓치는 부분 없이 꼼꼼하게 집을 살펴보는 데 큰 도움이 될 거예요!

• 🏡 임장 필수템: 구석구석 살펴보는 상세 임장 체크리스트 바로가기

자, 그럼 현장 점검만큼이나 중요한, 서류를 통해 꼼꼼히 따져봐야 할 핵심 사항들을 하나씩 살펴봐요!

 

'이 가격 괜찮을까?' 적정 전세가 및 전세가율 확인

가장 먼저 우리가 들어가려는 집의 시세와 전세가율을 파악하는 것이 중요해요. 전세가율(집 매매가격 대비 전세가격의 비율)이 너무 높으면 나중에 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 '깡통전세'의 위험이 있거든요. 보통 전세가율이 80%를 넘지 않는 것이 안전하다고 이야기합니다.

어디서 확인하나요?

• 서울시 '서울시 전세가격상담센터': 감정평가사 유선 상담 가능
• 각종 부동산 정보 플랫폼: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산테크, 네이버 부동산, 직방 등
• 주변 공인중개사 사무소: 여러 곳을 방문해 시세를 교차 확인하는 것이 좋아요.

 

'이 집, 진짜 집주인 맞을까?' 등기부등본 꼼꼼 확인

등기부등본은 그 집의 '주민등록증'이나 마찬가지예요. 집주인이 누구인지, 집에 빚(근저당권)은 없는지, 다른 위험한 권리관계(가압류, 압류 등)는 없는지 꼭 확인해야 합니다.

등기부등본 체크포인트!

• 소유자 확인: 계약하려는 사람이 등기부등본 상 실제 소유주와 같은 사람인지 신분증과 함께 확인!
• 선순위 권리: 나보다 먼저 돈을 받을 권리가 있는지(근저당권, 전세권 등) 확인하세요. 이런 선순위 권리 금액과 내가 낼 전세보증금을 합한 금액이 매매 시세의 70~80%를 넘지 않는 것이 안전해요.
• 신탁등기 여부: 만약 집이 신탁회사에 맡겨져 있다면(등기부등본 갑구에 수탁자=신탁회사 표시), 계약 조건이 복잡할 수 있어요. 이때는 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지, 계약 조건은 무엇인지 정확히 확인하고, 원칙적으로 신탁회사와 직접 계약하거나 신탁회사의 정식 동의를 받은 원래 집주인(위탁자)과 계약해야 안전합니다.

 

 

'이 집에 살아도 괜찮을까?' 건축물대장 확인

건축물대장에서는 이 건물이 합법적으로 지어졌는지, 주거용으로 사용해도 되는 건물인지 등을 확인할 수 있어요.

건축물대장 체크포인트!

• 불법 건축물 여부: 혹시 몰래 넓히거나(무허가 증축/개축) 문제가 있는 부분은 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 나중에 전세대출이 안 나오거나 전세보증보험 가입이 거절될 수 있어요.
• 실제 주택 용도: 내가 살려는 곳이 정말 '주택'으로 등록되어 있는지 확인해야 해요. 가끔 '근린생활시설'(상가)로 되어 있는 경우도 있는데, 이러면 주택임대차보호법 적용에 제한이 있을 수 있답니다.

 

'집주인, 세금은 잘 냈을까?' 임대인 정보 및 세금 체납 확인

믿을 수 있는 임대인인지, 세금 문제는 없는지 확인하는 것도 중요해요.

임대인 관련 체크포인트!

• 임대인 신분 확인: 계약하려는 사람이 등기부등본 및 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분증으로 다시 한번 확인!
• 세금 체납 확인: 만약 집주인이 세금을 안 냈다면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 세금보다 뒷순위로 밀려 돌려받지 못할 수도 있어요. 임대인의 동의를 받아 세무서(국세)나 주민센터(지방세)에서 체납 내역을 확인할 수 있습니다.
• 꿀팁! '임대인 정보 조회 제도' (2025년 5월 27일 확대 시행): 이제 계약 전이라도 공인중개사를 통해 임대인이 HUG 전세보증 가입을 얼마나 했는지, 보증 금지 대상은 아닌지, 최근 3년간 HUG에 진 빚은 없는지 등을 확인할 수 있게 되었어요. (날짜 정보는 현재 시점에 맞춰져 있습니다)

 

'믿을만한 중개사일까?' 공인중개사 정보 확인

나의 계약을 도와주는 공인중개사가 정식으로 등록된 곳인지, 혹시 문제가 있어 업무정지 중은 아닌지도 확인해보는 것이 좋아요. 국가공간정보포털이나 한국공인중개사협회 사이트에서 확인할 수 있습니다.