전세사기의 유형과 예방 가이드

전세사기_완벽_예방_가이드

최근 전세사기 피해가 급증하면서 소중한 보증금을 잃을까 걱정하는 분들이 많습니다. 특히 부동산 계약 경험이 적은 사회초년생이나 신혼부부에게 전세사기는 큰 경제적 타격과 정신적 고통을 안겨줄 수 있습니다. 평생 모은 목돈을 한순간에 날릴 수도 있는 전세사기의 위험성, 결코 가볍게 여겨서는 안 됩니다.

하지만 너무 걱정부터 할 필요는 없습니다. 전세사기의 유형을 미리 파악하고, 계약 전후로 꼼꼼하게 확인할 사항들을 숙지한다면 충분히 예방할 수 있습니다. 이 글에서는 최근 기승을 부리는 전세사기의 주요 유형과 함께, 여러분의 소중한 전세금을 안전하게 지키기 위한 핵심 예방법을 총정리하여 알려드리겠습니다.

 

교묘해지는 전세사기, 대표적인 유형 알아보기

전세사기 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 다양해지고 있습니다. 어떤 유형들이 있는지 미리 알아두는 것이 피해를 막는 첫걸음입니다.

 

깡통전세 및 무자본 갭투자 사기

매매가와 전세가의 차이가 거의 없거나 오히려 전세가가 더 높은 '깡통전세'를 이용한 사기입니다. 집주인이 은행 대출과 세입자의 전세금으로 주택을 매입(무자본 갭투자)한 뒤, 이후 집값이 하락하거나 추가 대출 등으로 인해 전세금 반환이 어려워지는 경우입니다. 심지어 여러 채의 빌라를 이런 방식으로 사들여 동시에 문제를 일으키는 '빌라왕' 사례도 있었습니다.

 

신탁부동산 사기

부동산 소유주가 신탁회사에 부동산을 담보로 맡기고 대출을 받은 경우, 임대차 계약은 신탁회사의 동의를 받아야 유효합니다. 하지만 집주인이 신탁 사실을 숨기거나, 신탁회사의 동의 없이 임의로 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우입니다.

 

이중계약 사기

공인중개사나 건물 관리인이 집주인 몰래 월세 계약을 전세 계약으로 속여 차액을 가로채거나, 여러 세입자와 중복으로 계약을 체결하는 방식입니다.

 

권리관계 허위 고지

집에 이미 선순위 근저당권, 압류, 가압류 등이 설정되어 있어 보증금 회수가 어려울 수 있음에도 이를 제대로 알리지 않거나, 안전하다고 속여 계약을 유도하는 유형입니다.

 

전세·매매 동시 진행 사기

전세 계약과 동시에 해당 주택의 매매 계약을 진행하면서, 새로운 집주인에게 전세 보증금 반환 책임을 떠넘기고 잠적하는 수법입니다. 이때 새로운 집주인이 자금력이 부족하거나 이미 여러 채무를 지고 있는 '바지사장'일 가능성이 높습니다.

 

 

 

전세사기 예방, 이것만은 반드시 확인하세요!

전세사기를 피하기 위해서는 계약 전부터 잔금 지급, 그리고 이사 후까지 단계별로 꼼꼼하게 확인하고 대처하는 것이 중요합니다.

 

시세 및 권리관계 확인은 기본 중의 기본

• 주변 시세 파악: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 중개 앱 등을 통해 계약하려는 집의 매매가와 전세가 시세를 반드시 확인합니다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘는다면 위험 신호일 수 있습니다.
• 등기부등본 확인: 계약 전, 중도금 및 잔금 지급 시 각각 등기부등본을 직접 발급받아 소유자 정보, 근저당권, 가압류, 신탁 등 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. (인터넷등기소 iros.go.kr 에서 확인 가능)
• 건축물대장 확인: 불법 건축물이나 용도 위반 사항은 없는지 확인합니다. (정부24 www.gov.kr 에서 확인 가능)

 

임대인(집주인) 정보 확인 철저히

• 신분증 확인: 등기부등본 상 소유자와 계약하는 사람이 동일인인지 신분증을 통해 확인합니다. 대리인과 계약 시에는 위임장, 인감증명서 등을 반드시 요구하고, 가능하다면 집주인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 것이 안전합니다.
• 임대인 세금 체납 여부 (선순위 위험!) 확인: 임대인의 세금 체납은 집이 경매로 넘어갈 경우, 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있는 매우 위험한 선순위 권리가 됩니다. 반드시 임대인의 동의를 얻어 계약 전 미납국세 및 지방세 열람을 신청하거나, 2023년 4월부터 시행된 개정법에 따라 임대차 계약을 체결한 임차인은 임대인의 동의 없이도 임차개시일 전까지 임차건물 소재지 관할 세무서나 지방자치단체에 미납 조세 열람을 요청할 수 있습니다. (홈택스, 위택스 또는 관할 세무서/지자체 방문) 이 점을 간과하면 소중한 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있으니 계약 전 필수 확인 사항입니다!

 

공인중개사 정보 확인도 필수

• 정상 등록 업체 확인: 계약을 중개하는 공인중개사가 정식으로 등록된 업체인지, 공제보험에 가입되어 있는지 확인합니다. (국가공간정보포털 www.nsdi.go.kr 또는 해당 시/군/구청 부동산 관련 부서 문의)

 

계약 조건 꼼꼼히 살피고 특약 활용

• 주택임대차표준계약서 사용: 법무부에서 제공하는 표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다.
• 특약사항 명시: "잔금 지급일까지 등기부등본 상 권리 변동이 없어야 하며, 위반 시 계약을 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다" 와 같은 특약을 명시하는 것이 안전합니다. 또한, "임대인은 임차인의 전세자금 대출 및 전세보증금 반환보증 가입에 동의하고 협조한다"는 내용도 포함하면 좋습니다.

 

보증금 보호를 위한 안전장치 마련

• 전입신고 및 확정일자: 잔금 지급 후 즉시 주민센터를 방문하거나 온라인(정부24)을 통해 전입신고를 하고, 임대차 계약서에 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.
• 전세보증금 반환보증 가입: 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 운영하는 전세보증금 반환보증 상품에 가입하는 것이 가장 확실한 예방법 중 하나입니다. 일정 비용이 발생하지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관으로부터 대신 돌려받을 수 있습니다.

 

결론

전세사기는 누구에게나 닥칠 수 있는 위험이지만, 아는 만큼 예방할 수 있습니다. 오늘 알려드린 전세사기 유형과 예방법을 숙지하시고, 계약 과정에서 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 반드시 전문가(공인중개사, 변호사 등)의 도움을 받으시길 바랍니다.

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 법률 행위입니다. 귀찮더라도 하나하나 꼼꼼히 확인하는 습관이 여러분의 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 방법이라는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 이 글이 안전한 전셋집을 구하는 데 도움이 되기를 바랍니다! 😊

 

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